Một căn nhà xây lấn sang đất hàng xóm 3,6 m². Tòa sơ thẩm buộc tháo dỡ phần công trình nằm trên đất lấn để trả lại đất. Nhưng khi xét xử phúc thẩm, Tòa lại chọn một cách khác: cho giữ công trình, buộc người xây trả 3.492.000 đồng và công nhận họ được sử dụng luôn phần đất 3,6 m² đó. Đây là cách giải quyết trong Bản án số 664/2026/DS-PT ngày 03/9/2026 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Nai.
Câu chuyện nghe qua khá khó chấp nhận đối với người có đất. Nếu đất đã được xác định là của mình, tại sao hàng xóm xây sang rồi cuối cùng mình lại phải nhận tiền? Nếu cứ xây cho thật kiên cố, đến khi tháo dỡ quá tốn kém thì xin trả tiền, liệu có vô tình tạo ra một cách “mua đất ngoài ý muốn” của chủ đất hay không?
Thực tiễn xét xử cho thấy vấn đề không đơn giản theo hướng “lấn đất thì phải đập”, nhưng cũng không có quy tắc “nhà đã kiên cố thì được giữ”. Có vụ chỉ lấn vài mét vuông nhưng Tòa cho bồi thường bằng tiền. Có vụ nhà, hàng rào đã xây xong, Tòa vẫn buộc tháo dỡ. Điều quan trọng nằm ở hoàn cảnh công trình được xây dựng, khả năng tháo dỡ, thái độ của người có đất và nhất là người xây có biết mình đang đứng trước một tranh chấp hay không.
 |
| Hình minh họa tranh chấp ranh giới đất giữa hai nhà liền kề, phục vụ bài nghiên cứu về tháo dỡ công trình hoặc bồi thường giá trị đất trong thực tiễn xét xử |
1. Bản án 664/2026/DS-PT: đất là của hàng xóm nhưng công trình được giữ lại
Tranh chấp trong Bản án 664 bắt nguồn từ ranh giới giữa thửa đất của bà S và đất của gia đình ông T. Việc sử dụng đất ở khu vực này đã kéo dài nhiều năm, ranh thực tế có một số vị trí không hoàn toàn trùng với giấy tờ. Hai bên từng sử dụng hàng rào, tường gạch và các công trình cũ làm mốc, nên Tòa không chấp nhận toàn bộ những diện tích mà bà S cho rằng gia đình ông T đang lấn sang.
Riêng phần 3,6 m² lại có diễn biến khác. Bà S khởi kiện ngày 02/7/2024. Trong thời gian Tòa đang thụ lý và giải quyết tranh chấp, ông T xây nhà trên thửa đất của mình; sau phần nhà chính, ông tiếp tục xây thêm công trình phụ và từ đây phát sinh phần diện tích 3,6 m² mà bà S yêu cầu trả lại.
HĐXX phúc thẩm xác định phần nhà 3,6 m² này được xây trong thời gian đang xảy ra tranh chấp ranh giới. Bản án còn ghi nhận ông T xây ngoài giấy phép, khi xây đã phá bức tường gạch vốn là mốc ngăn cách giữa hai bên, rồi xây vượt mốc cũ về phía đất bà S. Sau khi đối chiếu giấy chứng nhận và trích đo địa chính, Tòa xác định diện tích 3,6 m² thuộc quyền sử dụng của bà S.
Ở cấp sơ thẩm, cách xử lý khá trực tiếp. Tòa buộc phía ông T tháo dỡ phần công trình xây trên 3,6 m² và trả lại đất. Phần phải tháo không phải một mái che tạm mà gồm móng gạch, bê tông cốt thép, tường gạch dày khoảng 20 cm, mái tôn và công trình cao khoảng 4,5 m.
Tuy nhiên, cấp phúc thẩm lại cho rằng phần công trình trên 3,6 m² đã nằm trong tổng thể căn nhà kiên cố của ông T. Nếu phá phần này thì sẽ ảnh hưởng lớn đến kết cấu toàn bộ căn nhà. Vì vậy, thay vì buộc tháo dỡ, Tòa buộc ông T và bà X trả giá trị đất theo mức 970.000 đồng/m², tổng cộng 3.492.000 đồng.
Điểm đáng chú ý là Tòa không chỉ cho tồn tại công trình. Phần quyết định còn công nhận ông T và bà X được quyền sử dụng diện tích 3,6 m², đồng thời cho phép các bên liên hệ cơ quan có thẩm quyền để kê khai, đăng ký và điều chỉnh giấy chứng nhận theo bản án. Vì vậy, xét về kết quả cuối cùng, bà S nhận giá trị quyền sử dụng đất bằng tiền, còn quyền sử dụng 3,6 m² được công nhận cho phía ông T.
2. Pháp luật có quy định “nhà kiên cố thì không phải tháo” không?
Câu trả lời là không. Bộ luật Dân sự 2015 không có điều khoản nào cho phép một người xây lấn sang đất của người khác rồi đương nhiên được giữ đất chỉ vì công trình đã trở nên kiên cố. Ngược lại, Điều 164 và Điều 166 ghi nhận quyền yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm, quyền đòi lại tài sản từ người đang chiếm hữu hoặc sử dụng không có căn cứ pháp luật.
Đối với bất động sản liền kề, Điều 175 Bộ luật Dân sự yêu cầu các bên tôn trọng ranh giới chung và không được lấn, chiếm hoặc thay đổi mốc giới ngăn cách. Chính Bản án 664 cũng viện dẫn các Điều 164, 166 và 175 khi giải quyết vụ án.
Như vậy, nguyên tắc xuất phát vẫn rất rõ: đất thuộc quyền sử dụng của ai thì người đó có quyền yêu cầu bảo vệ. Việc cho một công trình được giữ lại rồi thanh toán giá trị đất không phải là một quyền đương nhiên của người xây lấn. Đây là cách xử lý đã xuất hiện trong thực tiễn xét xử khi Tòa phải cân giữa việc khôi phục ranh đất với hậu quả rất lớn của việc phá bỏ một công trình đã gắn chặt vào nhà.
Chính vì vậy, muốn hiểu Bản án 664, không thể chỉ nhìn vào con số 3,6 m². Cần đặt nó cạnh những vụ án khác để xem trong trường hợp nào Tòa chấp nhận bồi thường bằng tiền, và trường hợp nào vẫn buộc tháo dỡ.
3. Thực tiễn xét xử: Có vụ cho giữ công trình, có vụ vẫn buộc tháo
Bản án số 15/2018/DS-PT ngày 29/5/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng với diện tích lấn cũng đúng 3,6 m². Tòa xác định bức tường đã được xây từ năm 2010; nếu phá để trả đất thì sẽ ảnh hưởng đến móng và toàn bộ căn nhà. Đáng chú ý hơn, chủ đất biết việc lấn từ khi công trình được xây nhưng không phản đối ngay, đến khoảng năm 2015 mới khởi kiện. HĐXX cho rằng diện tích lấn không lớn, công trình đã tồn tại 5 năm và việc phá dỡ sẽ gây thiệt hại lớn hơn, nên buộc bên lấn trả 27 triệu đồng thay vì tháo tường.
Cách tiếp cận tương tự xuất hiện trong Bản án số 184/2019/DS-PT ngày 21/10/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh An Giang. Vụ này cũng liên quan đến 3,6 m². Tòa thừa nhận người xây có lỗi và về nguyên tắc phải tháo phần nhà nằm trên đất người khác, nhưng công trình đã là khung, đà, cột bê tông cốt thép và tường gạch; nếu tháo sẽ phá vỡ kết cấu tổng thể, gây thiệt hại lớn và khó thi hành. HĐXX còn xem xét việc người xây có giấy phép và đã chủ động chừa khoảng cách với công trình bên cạnh, từ đó nhận định phần lấn 3,6 m² là ngoài ý muốn. Cuối cùng, người xây được tiếp tục sử dụng phần đất nhưng phải thanh toán giá trị cho chủ đất.
Bản án số 397/2020/DS-PT ngày 30/9/2020 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội lại cho thấy Tòa còn quan tâm đến thời điểm người có đất phản đối. Phần tranh chấp chỉ khoảng 0,8 m², gắn với móng và tường của căn nhà hai tầng. Khi phần móng và tường thấp được tạo lập, phía chủ đất chưa phản đối; việc phản đối chỉ xuất hiện khi bên kia xây tiếp. Tòa cân nhắc thêm việc phần đất còn lại của nguyên đơn vẫn sử dụng được và tháo dỡ sẽ gây ảnh hưởng lớn đến công trình, từ đó chọn giải pháp thanh toán giá trị thay vì phá bỏ. Bản án này được TAND thành phố Hà Nội xét xử phúc thẩm ngày 30/9/2020.
Một bản án đặc biệt dễ nhìn ra cách Tòa cân đối là Bản án số 96/2019/DS-PT ngày 28/11/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Định. Tổng diện tích bị lấn là 70,4 m², nhưng Tòa không dùng một cách xử lý cho tất cả. Đối với 15,8 m² có nhà bếp, nhà vệ sinh bằng vật liệu nhẹ, đã xuống giá trị và có thể tháo, Tòa buộc tháo để trả đất. Riêng 54,6 m² nằm dưới nhà và công trình xây dựng kiên cố, Tòa cho rằng nếu tháo sẽ ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà nên buộc người lấn trả 38.220.000 đồng để tiếp tục sử dụng.
Nhưng cũng có những vụ Tòa đi theo hướng ngược lại. Bản án số 12/2021/DS-PT ngày 09/4/2021 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ninh cũng liên quan đến 3,6 m², nhưng phía bị đơn xác nhận công trình trên phần đất này không kiên cố và có thể tháo. Chủ đất không đồng ý nhận tiền mà yêu cầu lấy lại đất. Trong hoàn cảnh đó, Tòa giữ phương án buộc tháo công trình và trả lại diện tích 3,6 m².
Sự khác biệt còn rõ hơn trong Bản án số 383/2023/DS-PT ngày 14/9/2023 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương. Khi tranh chấp phát sinh trong quá trình xây dựng tường rào, UBND phường đã lập biên bản yêu cầu ngừng thi công và bên xây đã cam kết chờ giải quyết. Tuy nhiên, sau đó công trình vẫn được tiếp tục hoàn thiện. Tòa phúc thẩm cuối cùng buộc tháo dỡ tường rào, móng và cả một phần nhà để trả lại 43,1 m² đất. Việc người xây cho rằng mình có giấy phép xây dựng không làm thay đổi kết quả, vì giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với quyền được sử dụng phần đất thuộc người khác.
Trường hợp thể hiện rõ nhất giá trị của việc “đã cảnh báo nhưng vẫn xây” là Bản án số 212/2024/DS-PT ngày 16/9/2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long. Hồ sơ cho thấy gia đình bị đơn trước đó đã bị xử lý về việc sử dụng vượt phạm vi đất được cấp. Đến ngày 28/4/2017, UBND xã tiếp tục lập biên bản, yêu cầu ngừng xây vì lấn đất công cộng và lấn sang đất của nguyên đơn, nhưng gia đình này vẫn chưa khắc phục. Dù tại thời điểm xét xử đã có nhà, nhà vệ sinh, hàng rào và các công trình khác, Tòa vẫn buộc tháo dỡ để trả lại 37,3 m² đất cho người có quyền sử dụng.
Nhìn các bản án này cạnh nhau, có thể thấy diện tích lấn không quyết định kết quả. Cùng là 3,6 m², Hải Phòng và An Giang cho giữ công trình, còn Quảng Ninh buộc tháo. Công trình kiên cố cũng không phải yếu tố quyết định tuyệt đối, bởi Bình Dương và Vĩnh Long cho thấy nếu người xây đã biết tranh chấp, đã được yêu cầu dừng nhưng vẫn tiếp tục, Tòa hoàn toàn có thể buộc tháo dỡ.
4. Điểm gây tranh luận của Bản án 664
Nếu ông T đã xây căn nhà nhiều năm trước, sau đó hai bên mới đo lại và phát hiện 3,6 m² bị lấn thì Bản án 664 sẽ khá giống Hải Phòng, Hà Nội hoặc An Giang. Trong những vụ đó, công trình đã trở thành sự đã rồi từ trước, việc xây lấn có yếu tố nhầm ranh hoặc chủ đất đã biết nhưng không phản đối trong một thời gian dài. Khi ấy, việc cân nhắc giữa giá trị vài mét vuông đất với hậu quả phá một căn nhà là điều tương đối dễ hiểu.
Nhưng chính Bản án 664 lại xác định phần nhà 3,6 m² mới được xây trong thời gian đang xảy ra tranh chấp ranh giới. Ông T còn phá bức tường gạch đang là mốc giữa hai bên rồi xây vượt qua mốc này. Những tình tiết đó chưa đủ để tự động kết luận rằng ông T cố ý lấn đất, vì bản án không tuyên như vậy, nhưng rõ ràng chúng làm cho hoàn cảnh của vụ án khác đáng kể so với những trường hợp xây nhầm ranh rồi nhiều năm sau mới phát hiện.
HĐXX phúc thẩm tập trung vào một lý do chính: công trình đã nằm trong tổng thể căn nhà kiên cố và tháo phần 3,6 m² sẽ ảnh hưởng lớn đến toàn bộ kết cấu. Đây là một lý do thực tế và có thể hiểu được. Tuy nhiên, bản án chưa phân tích thật sâu một câu hỏi khác: thiệt hại lớn do tháo dỡ được hình thành vào thời điểm nào, và người xây có biết ranh giới đang tranh chấp khi tiếp tục tạo ra công trình đó hay không?
Câu hỏi này quan trọng vì “thiệt hại lớn” không phải lúc nào cũng có cùng ý nghĩa. Nếu hai bên cùng nhầm ranh và căn nhà đã hoàn thành từ lâu, thiệt hại do tháo dỡ là hậu quả khách quan cần cân nhắc. Nhưng nếu người xây đã biết có tranh chấp, vẫn tiếp tục đổ móng, dựng tường và làm công trình ngày càng kiên cố, thì ít nhất một phần thiệt hại về sau lại do chính hành vi tiếp tục xây dựng tạo ra.
5. Chủ đất có phải cảnh báo trước mới được quyền đòi đất?
Không có quy định nào yêu cầu chủ đất phải đứng canh công trình của hàng xóm hoặc phải gửi cảnh báo thì mới được bảo vệ quyền sử dụng đất của mình. Việc một người chưa kịp phản đối cũng không tự làm mất quyền của họ. Nguyên tắc của Bộ luật Dân sự vẫn là tôn trọng ranh giới, không được lấn chiếm và người có quyền được yêu cầu chấm dứt hành vi xâm phạm.
Tuy nhiên, xét về chứng cứ, việc phản đối sớm lại có giá trị rất lớn. Một biên bản đo đạc, thông báo yêu cầu ngừng xây, đơn gửi UBND, biên bản của cơ quan địa phương hoặc những tài liệu khác có thể cho thấy người xây đã biết rõ ranh đang có tranh chấp từ thời điểm nào. Khi đó, rất khó dùng lý do “tôi không biết” hoặc “công trình giờ đã kiên cố” theo cách giống một trường hợp thật sự nhầm ranh.
Thực tiễn cũng phản ánh điều này. Trong Bản án 15/2018/DS-PT của TAND TP. Hải Phòng, việc chủ đất biết nhưng không phản đối trong nhiều năm là một trong những lý do để Tòa chọn bồi thường. Ngược lại, trong các Bản án 383/2023/DS-PT của tỉnh Bình Dương và 212/2024/DS-PT của tỉnh Vĩnh Long, việc đã có yêu cầu ngừng xây hoặc biên bản của chính quyền nhưng vẫn tiếp tục tạo lập công trình lại là tình tiết quan trọng dẫn đến kết quả phải tháo dỡ.
Vì vậy, “đã cảnh báo hay chưa” không phải điều kiện để có quyền đòi đất. Nó quan trọng ở một khía cạnh khác: chứng minh người xây có biết mình đang đứng trước nguy cơ xâm phạm đất của người khác hay không.
6. Không nên biến “sự đã rồi” thành một lợi thế pháp lý
Cho phép giữ công trình trong một số trường hợp không phải là điều vô lý. Nếu ranh giới không rõ, người xây có căn cứ tin rằng mình đang xây trên đất của mình, phần lấn rất nhỏ và chỉ được phát hiện khi căn nhà đã hoàn thành, việc đập cả hệ thống móng hoặc tường chịu lực có thể gây ra thiệt hại quá lớn so với giá trị phần đất. Một số bản án đã lựa chọn bồi thường bằng tiền chính trong hoàn cảnh đó.
Nhưng ngoại lệ này cần có giới hạn. Nếu ranh đã được cảnh báo, tranh chấp đã phát sinh hoặc chính quyền đã yêu cầu dừng mà người xây vẫn tiếp tục, thì không nên để chính việc tiếp tục xây dựng tạo thành lý do có lợi cho họ sau này. Nếu không, người càng nhanh chóng tạo ra một công trình lớn và khó tháo lại càng có nhiều cơ hội yêu cầu giữ nguyên hiện trạng.
Đây cũng là lý do Bản án 664 đáng được tiếp tục trao đổi. Kết luận “tháo dỡ sẽ ảnh hưởng lớn đến kết cấu căn nhà” có cơ sở thực tế. Nhưng đặt nó bên cạnh tình tiết công trình được xây trong lúc ranh giới đang tranh chấp, việc phá mốc cũ và xây vượt sang phần đất được xác định thuộc bà S, thì câu hỏi về giới hạn của cách xử lý bằng tiền vẫn còn nguyên.
7. Không có một công thức chung cho mọi vụ lấn đất
Qua các bản án nêu trên, rất khó tạo ra một con số hoặc tiêu chí duy nhất. Không thể nói lấn dưới 5 m² thì được trả tiền. Cũng không thể nói cứ nhà bê tông là không tháo, hoặc chủ đất phản đối muộn thì đương nhiên mất quyền đòi lại đất. Mỗi vụ án có lịch sử ranh giới, hiện trạng công trình và chứng cứ riêng.
Có lẽ cách nhìn hợp lý hơn là đặt một loạt câu hỏi cùng lúc. Ranh giới trước khi xây có rõ không? Công trình được tạo lập trước hay sau khi tranh chấp phát sinh? Người xây có biết hoặc có lý do phải biết mình đang xây sang đất khác không? Chủ đất đã phản đối vào thời điểm nào? Phần lấn có thể tháo riêng không, và nếu giữ lại thì việc sử dụng đất của người bị lấn bị ảnh hưởng đến đâu?
Bản án 664/2026/DS-PT không tạo ra một quy tắc rằng “nhà kiên cố thì được mua lại phần đất lấn”. Nó chỉ là một cách giải quyết cụ thể trong một vụ án cụ thể. Nhưng đặt cạnh các bản án Hải Phòng, An Giang, Hà Nội, Bình Định, Quảng Ninh, Bình Dương và Vĩnh Long, có thể thấy một ranh giới đáng chú ý đang dần hiện ra trong thực tiễn xét xử.
Ranh giới đó không nằm ở việc phần đất bị lấn là 0,8 m², 3,6 m² hay vài chục mét vuông. Nó nằm nhiều hơn ở câu hỏi: phần đất ấy đã bị xây sang trong hoàn cảnh nào, và người xây đã biết gì khi tiếp tục xây dựng công trình trên đó?
Bài viết được nghiên cứu từ toàn văn Bản án số 664/2026/DS-PT ngày 03/9/2026 của Tòa án nhân dân thành phố Đồng Nai và một số bản án dân sự được công khai có tình tiết liên quan. Các bản án khác được sử dụng để tham khảo thực tiễn xét xử; mỗi vụ án có tình tiết và chứng cứ riêng, không mặc nhiên tạo thành quy tắc áp dụng chung. Bài viết không xác định Bản án 664/2026/DS-PT là án lệ.
Tham khảo thêmNội dung liên quan
Khi nào nên trao đổi trực tiếp với người thực hiện?
Từ dữ liệu số (tin nhắn Zalo, bài viết Facebook, Email...) đến hiện trạng nhà đất, công trình hoặc giao dịch, chứng cứ thường cần được nhìn như một hệ thống: nguồn ở đâu, ai liên quan, ngữ cảnh nào, dữ liệu có còn nguyên vẹn và còn thiếu mắt xích gì. Ảnh chụp màn hình hoặc video tự quay vẫn có thể là tài liệu hữu ích, nhưng giá trị của chúng phụ thuộc vào cách xác định nguồn, chủ thể, ngữ cảnh và tính toàn vẹn trong từng vụ việc.
by Đức Hoài
